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2020年一场突如其来的疫情黑天鹅,指数代表美国REITs市场,路在何方

2020-05-22 19:03来源:互联网编辑:小狐

2020年一场突如其来的疫情黑天鹅,指数代表美国REITs市场,路在何方(图1)

导读

2008年以来,美国进入了后经济危机时代,面对地产周期加长、新建项目增多、商业租金上涨等现象,引发了投资者的担忧—下一次地产衰退要即将来临了么?

但健康的宏观经济数据、温和增长的商业地产借贷、活跃的REITs并购现象,似乎又预示着REITs市场未来良好的预期,衰退预期的焦虑也由此被打消。

不过,命运弄人,2020年一场突如其来的疫情“黑天鹅”再次给看涨的投资者们泼了一盆冷水。REITs也难得出现两位数的跌幅,亏损甚至超过标普500。

这是衰退的前兆吗?如果经济衰退真的提前降临,应该如何投资REITs呢?

本系列文章共分三篇,将从GDP、失业率、市场利率、住房自有率几个宏观因素,以及商业地产租金、空置率、新建数量、市场杠杆等微观因素,带各位投资者回顾2020年第一季度REITs市场的整体表现,为投资者们剔选出良好的行业和个股,并对未来的美国REITs市场走势进行预测。

在前两篇文章中,我们介绍了影响REITs市场的宏观经济因素以及地产周期。疫情“黑天鹅”降临,REITs还能投么?地产周期仍处成熟阶段,REITs市场驱动力较强

本篇文章和大家总结下2020年第一季度美国REITs的市场表现。

回顾2020年前三个月,由于新冠疫情恐慌情绪的蔓延,美国股市多次熔断,REITs也出现两位数的跌幅。

如果以标普500指数代表股市,FTSE Nareit All Equity Reits(以下FTSE Nareit代替)指数代表美国REITs市场,那么这是08年金融危机以来,再次出现了REITs总收益低于股市的现象。

2020年一场突如其来的疫情黑天鹅,指数代表美国REITs市场,路在何方(图2)

说明:图为复合年均总收益,其中FTSE REITs包括mortgage REITs(约6%)

具体来看,一季度FTSE Nareit指数总收益不尽人意,这是因为健康保健类REITs总亏损最高(-45.00%)加上该行业在指数的市值占比较大,所以造成了以上的结果。

2020年一场突如其来的疫情黑天鹅,指数代表美国REITs市场,路在何方(图3)

说明:FTSE REITs行业市值占比根据截至2019年12月31日数据;蓝色虚线为标普500在2020 Q1总收益水平:-21.37%

不过,若单看REITs,FTSE Nareit指数表现比标普500中包含的REITs要好。

一方面,这说明了FTSE Nareit选股更好。

另一方面,因为标普500同期亏损约21%,低于所包含的REITs部分亏损,所以证明非REITs的上市公司表现更好。

2020年一场突如其来的疫情黑天鹅,指数代表美国REITs市场,路在何方(图4)

说明:

1. FTSE REITs指数的行业市值占比根据截至2019年12月31日数据,指数的总收益不包括mortgage REITs收益。

2. 多元化REITs持有并这多种物业类型,比如可能同时持有由办公地产和工业地产组成的投资组合。专业型REITs一个独特的混合物业类型,该类REITs所持有的资产一般会较为特殊,包括院、农田和户外广告网站等。

刚刚提到了,健康保健类REITs表现尤其差。

虽然前两次市场衰退时,健保类REITs是不错的避险资产,但因为此次疫情主要针对的是老人,加上健保类有相当一部分是养老住宅、专业护理设施等标的,所以在这次“黑天鹅”中才会表现不佳。

对于这些地产标的,尽管疫情的发生可能带来不错的需求,但近几个月突增支出打破了经营的稳定流。

比如,养老住宅机构为了提高入住率,加强了住房和一切设施的安全,包括每天需要有大量额外费用用于清洁卫生,自然经营成本会提高。但为维持老年公寓的住房率,租金又不能上升太多,所以以经营为主的养老REITs亏损颇多。以WELL、PEAK、VTR、 NHI、 DHC、 SNR前六大养老REITs的平均总收益亏损近55%,高于股市的21%亏损。

2020年一场突如其来的疫情黑天鹅,指数代表美国REITs市场,路在何方(图5)

不过,在目前金融市场较为动荡的环境下,仍有REITs板块表现不错。

数据中心、基建、工业、自动仓储、住宅类的REITs表现都优于股市(见图:FTSE Nareit指数行业市值占比和2020第一季度表现)

数据中心REITs持有并客户用于安全存储数据的设施,以帮助保持和数据的安全。

基建类REITs的标的主要包括光缆、无线基础设施、电信塔和能源管道等不动产。

工业类REITs标的一般包括工业设施中的空间,专注于特定类型的物业,如仓库和配送中心,在电商中发挥着重要作用,满足物流发展的需求。

所以,以上几种REITs表现较好,也不难理解。

不过,虽然电子商务也算零售,但REITs分类中的零售行业主要涵盖大型购物中心、杂货店等传统零售服务。所以零售类的REITs在过去三个月中总亏损近43%。

实际上,数据中心REITs从2015年才开始兴起,基建类的稍早一些,从2012年开始。

数据和基建类的REITs在过去几年中总收益一直波动较小、表现不错,这是因为4G/5G技术从2015年起开始加速发展和普及,技术的带动了相关产业,包括以科技和基建为标的的REITs市场。

2020年一场突如其来的疫情黑天鹅,指数代表美国REITs市场,路在何方(图6)

因此,近几年的兴起和最近疫情对相关行业的推动,使得专注数据和基建的REITs ETF和个股近期表现尤其好。

以数据中心类为例,被动投资者可以跟踪比如Pacer SCTR ETF(代码:SRVR)因为一般主流的REITs ETF中仅包含4-12%以数据中心标的为主的REITs,而这一比例在SRVR中高达33%左右。

2019年,SRVR包含的数据中心REITs创造了44%的平均总收益,超过了主流REITs ETF的平均总收益28%。

一般来说,增长性好的股票,股息收益率却很低。

所以SRVR的股息收益表现不如主流REITs ETF。

SRVR在过去一年半的股息收益从2%降到1.6%,低于主流基准REITs ETF(如VNQ、IYR)同期4%左右的股息收益。

下图显示,数据中心行业各REITs价格倍数略高于平均,但增长率达7.8%,居中高位。数据中心类REITs也不例外。其平均股息收益为2.3%,低于行业平均3.4%,支付率约49%,居倒数几位。

2020年一场突如其来的疫情黑天鹅,指数代表美国REITs市场,路在何方(图7)

不过,还是有不错的数据REITs个股能兼顾增长性和股息收益。

比如CyrusOne,AFFO增长率为10%,流增长强势,过去四年股息收益均值3.1%,在行业平均之上。而且,负债水平健康,目前FFO倍数12.45x也不算太贵。

2020年一场突如其来的疫情黑天鹅,指数代表美国REITs市场,路在何方(图8)

说明:数据截至2020.3.20,图为市值最大的五家数据中心REITs,也是FTSE Nareit指数中数据中心行业的五家公司。

除了数据中心REITs个股的选择外,主动投资者还可以放眼其他行业。

实际上,高(股息)收益率的REITs有很多,比如健康保健类REITs的历史股息收益就还不错。甚至在过去几个月中,虽然价格大跌,股息收益也是比较可观的。

2020年一场突如其来的疫情黑天鹅,指数代表美国REITs市场,路在何方(图9)

2. FTSE Nareit指数股息收益考虑了mortgage REITs

数据Nareit, S&P

从历史的总体表现来看,在非新兴的科技类领域中,自动仓储、住宅、工业类等REITs的长期总收益还是很不错的。

2020年一场突如其来的疫情黑天鹅,指数代表美国REITs市场,路在何方(图10)

说明:

1. 数据基站cell tower、数据中心、单户出租房REITs的数据是五年复合年均总收益,其余是十年复合年均总收益。

2. 蓝色虚线表示均值13.99%。

3. Homebuilders ETF有XHB、ITB;Net Lease俗称NNN,指出租类REITs(一般REITs分为出租或经营型,后者通常会有更高收益,也需要承担经营过程中的风险)数据基站cell tower被包含在SRVR指数中。

不过,国家经济研究局表示,经济活动显著下降,并且衰退将持续几个月以上。

我们虽然能肯定,这次疫情导致的整体经济在未来一段时期内将是“显著下降”的,但是目前尚不清楚这种放缓是否会持续“超过几个月”

此外,NBER还指出,“在衰退和扩张中,经济活动都可能发生短暂逆转…扩张可能包括短期的收缩,是进一步的增长。”

因此,是否真的进入经济衰退需要时间证明。

最后,相比于是否进入衰退,美国金融体系是否稳定更加重要。

因为2008年金融危机的直接原因并非是抵押贷款违约导致,而是雷曼兄弟倒闭后金融体系陷入僵局,才压倒了房市和REITs的最后一根稻草。

而现在,银行的资本状况要好得多,风险头寸受到更好的。

面对疫情当前,美联储在3月15日也通过购买7,000亿美元的美国国债和2,000亿美元的Agency MBS,配合降低拆借利率等一系列措施来稳固金融体系。

投资者在做好应对可能的经济衰退的同时,不要忘记REITs的长期风险调整后的收益是高于一般股市指数的,总的来说REITs是比较好的避险产品。

2020年一场突如其来的疫情黑天鹅,指数代表美国REITs市场,路在何方(图11)

1989-2019 美国REITs与股市指数的月收益比较

回顾2020年第一季度REITs的表现,总亏损超过标普500指数。但仍有数据中心、基建、自动仓储等个别行业表现突出。如果衰退真的来临,投资者可以考虑以上几个REITs板块。

需要注意的是,数据中心等REITs近几年刚刚兴起,增长性较强,因此看重分红收益的投资者可以着重考虑自动仓储、工业、健康保健等行业REITs。

健保类虽然在这次疫情的特殊事件中,按行业分总亏损最大,但其股息收益一如即往的高。

总之,历史证明美国REITs是相对于股市更好的避险资产。

本文相关词条概念解析:

疫情

【拼音】yìqíng【注音】ㄧˋㄑㄧㄥˊ【条目】疫情【引证解释】[epidemicsituation;informationabouttheappraisalofanepidemic]疫病的发生和蔓延疫病的发生和发展情况。如:疫情严重。重大动物疫情是指高致病性禽流感等发病率或者死亡率高的动物疫病突然发生,迅速传播,给养殖业生产安全造成严重威胁、危害,以及可能对公众身体健康与生命安全造成危害的情形,包括特别重大动物疫情。一类动物传染病是指对人畜危害严重、需要采取紧急、严厉的强制预防、控制、扑灭措施的疫病。

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